Ai cần giải cứu?

Ai cần giải cứu?

Trong lúc những nhà làm chính sách đang bàn bạc đề ra biện pháp giải cứu thị trường bất động sản, dự án bất động sản cao cấp của những đại gia, thì xã hội vẫn còn đó một cuộc khủng hoảng nhà ở khác đang cần được giải cứu.

Những nạn nhân, họ là ai?

Ngày 13/09/2023 là một ngày đau thương đối với những người dân ngách 29/70, phố Khương Hạ, quận Thanh Xuân, Hà Nội. Trong một vụ cháy chung cư mini xảy ra vào đêm 12/09 ở đây, đã có tới 56 người chết và nhiều người khác bị thương, con số có thể còn tiếp tục tăng lên trong những ngày tới. Sẽ có những cuộc điều tra để quy trách nhiệm cho những cá nhân/tổ chức vi phạm quy định về xây dựng hay phòng cháy chữa cháy, nhưng rồi, có phải sau một thời gian sự kiện này sẽ lắng lại như bao vụ cháy khác đã diễn ra trong thành phố đông đúc này?

Ở một góc nhìn khác, đó là tình cảnh của những người dân lao động tại các thành phố lớn trong một quốc gia đang phát triển, với nhu cầu thiết yếu nhất của họ – một mái ấm an toàn – một nhu cầu thiêng liêng nhất của một con người đang không được chăm lo đúng mức. Họ là những gia đình trẻ, chưa có điều kiện, phải thuê nhà hoặc không đủ tiền, phải mua những căn hộ diện tích nhỏ, không đủ tiêu chuẩn theo quy định để được cấp sổ hồng, thường được gọi là những chung cư mini.

Hai cuộc khủng hoảng cùng một nguồn cơn

Những nạn nhân kể trên cùng hầu hết người dân lao động tại Việt Nam đang phải trải qua hai cuộc khủng hoảng mà bản thân họ không phải là người tạo ra nhưng họ hứng trọn hậu quả. Và thật trùng hợp, cả hai cuộc khủng hoảng đều liên quan tới việc vận hành của thị trường “bất động sản” Việt Nam có vấn đề.

Với một nền kinh tế trẻ đi từ nông nghiệp chuyển dịch sang công nghiệp, dịch vụ hiện đại để đạt được mức sống cao (như những mô hình kinh tế Đông Bắc Á Hàn Quốc, Nhật Bản), chúng ta đã bước đầu thành công khi mở cửa, chấp nhận áp dụng có chọn lọc những thành tựu của kinh tế thị trường để đem tới luồng sinh khí mới cho nền kinh tế. Trong đó quan trọng nhất là nguồn vốn khổng lồ từ nước ngoài đầu tư vào Việt Nam để có những khu đại công nghiệp quan trọng là bệ đỡ cho tăng trưởng GDP. Chúng ta có một nền kinh tế trẻ, một lực lượng lao động khổng lồ đang đổ về các trung tâm kinh tế – tài chính – văn hóa – xã hội như Hà Nội, TPHCM,… cũng như các trung tâm công nghiệp của cả nước như Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương, Đồng Nai,… Đây là những con người vô danh đang âm thầm đóng góp sức lực nhỏ bé của mình vào giai đoạn chuyển mình quan trọng nhất của một nền kinh tế từ thu nhập trung bình sang thu nhập khá và cao.

Dù vậy, nhu cầu cơ bản nhất hiện nay là nhà ở thì chưa được đáp ứng đầy đủ. Đã có những thống kê đáng buồn như: Hiện cả nước có 335 khu công nghiệp, thu hút hàng triệu lao động. Trong đó, tỷ lệ lao động nhập cư chiếm hơn 50%, chủ yếu tập trung ở các địa phương như Hà Nội, TPHCM, Ðồng Nai, Bình Dương, lao động ngoại tỉnh chiếm tới 70%. Tuy nhiên, hầu hết công nhân tại các khu công nghiệp đang gặp khó khăn về nhà ở, nhiều gia đình phải thuê ở các khu nhà trọ không bảo đảm điều kiện sinh hoạt.

Còn Bộ Xây dựng ước lượng 70% số công nhân, 60% số sinh viên, học sinh và 20% dân số có nhu cầu nhà ở xã hội. Chỉ số giá nhà ở trung bình trên thu nhập trung bình của người dân ở Việt Nam là quá cao, trung bình toàn xã hội là 25, trong khi ở các nước công nghiệp khác chỉ từ 2 tới 4, ở Thái Lan cũng chỉ là 7. Giả sử người lao động có thể tiết kiệm được 25% lương để mua nhà, vậy sau 4 năm tiết kiệm được một năm lương. Với chỉ số 25 nói trên thì sau 100 năm người lao động mới mua được nhà.

Như vậy, giá nhà tại Việt Nam cách rất xa mức thu nhập của phần lớn dân cư. Ở Việt Nam, người ta chú trọng đầu tư nhà ở cho người giàu chứ không quan tâm đúng mức làm nhà ở cho tầng lớp lao động phổ thông. Hệ quả, chúng ta đang đối mặt với hai cuộc khủng hoảng với cùng một nguồn cơn từ thị trường bất động sản: (i) khủng hoảng nguồn cung nhà ở đối với phân khúc người lao động phổ thông và tầng lớp trung lưu và (ii) khủng hoảng bong bóng bất động sản đối với phân khúc người giàu.

Vì đâu nên nỗi?

Trong một nền kinh tế với lực lượng lao động trẻ đang tiếp thu mạnh mẽ công nghệ, năng lực sản xuất cũng như dòng vốn từ bên ngoài, điều cần thiết nhất là dòng vốn cần phải được dẫn dắt vào sản xuất quy mô lớn, hiệu quả cao để phục vụ nhu cầu đời sống trong nước và quan trọng hơn là xuất khẩu, thu ngoại tệ để trả nợ nước ngoài cũng như tích lũy của cải của một quốc gia thịnh vượng và tạo nên những doanh nghiệp hàng đầu mang tầm cỡ thế giới như Samsung, Huyndai của Hàn Quốc hay Toyota, Honda của Nhật Bản.

Điều cần thiết thứ hai là chăm lo đúng mức cho lực lượng lao động chiếm phần lớn dân số, trong đó có nhu cầu cơ bản là nhà ở, dòng vốn phải được đưa vào để phát triển những dự án nhà ở và công trình hạ tầng phúc lợi trường học, bệnh viện… để phục vụ đại đa số người dân.

Nhưng đáng buồn thay, hệ thống tài chính của chúng ta, trong đó đóng vai trò chủ chốt là hệ thống các ngân hàng thương mại, huyết mạch của nền kinh tế với sự tiếp sức của các công ty tài chính, chứng khoán đang được sử dụng như những công cụ cho một vài ông chủ/doanh nghiệp sân sau để điều hướng phần lớn dòng vốn vào những dự án bất động sản cao cấp, xa xỉ cho tầng lớp giàu có hoặc những dự án thiếu hiệu quả thực tế nhưng lại gây nên bong bóng tài sản đem lại tỷ suất siêu lợi nhuận cho họ, thay vì phục vụ lợi ích chung cho nền kinh tế.

Với một nền kinh tế đang phát triển, kỳ vọng bứt ra khỏi bẫy thu nhập trung bình trước khi dân số già hóa, dường như sự phát triển quá mức của tài chính tiêu dùng mà đích tới cuối cùng là huy động vốn lãi suất thấp rồi cho vay tiêu dùng lãi suất cao, một phần không nhỏ để mua bất động sản đầu cơ hơn là để ở thực. Điều này là một vấn nạn kích thích dòng vốn đầu tư ngày càng chảy nhiều vào bất động sản phân khúc cao và siêu cao cấp thay vì đầu tư cho lĩnh vực sản xuất.

Sự nở rộ của các sản phẩm tài chính, đầu tư không được kiểm soát sẽ làm trầm trọng thêm tình trạng bong bóng tài sản rủi ro cao, khiến lãi suất thực đối với người mua nhà ở thực, nhà ở phân khúc bình dân luôn ở mức cao, từ đó giấc mơ có nhà ở của tầng lớp lao động ngày càng xa vời. Hệ thống ngân hàng không sẵn sàng cho những người này vay vì tỷ suất lợi nhuận thấp, họ buộc phải tìm đến những cứu cánh khác, và một trong số đó là chung cư mini.

Chung cư mini, khi cứu cánh trở thành “tội đồ”!

Chung cư mini là tên gọi của kiểu nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ. Loại hình này đã manh nha từ giai đoạn 2011 – 2013, nở rộ vào năm 2014 sau khi Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ đã tạo điều kiện cho loại hình nhà ở diện tích nhỏ (tối thiểu 30 m2 trở lên) được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Chung cư mini có lợi thế là nằm trong khu trung tâm, thuận tiện đi lại, làm việc, học tập, mức giá mỗi căn từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng, do đó rất phù hợp với đại bộ phận người lao động phổ thông.

Kể từ 2014 đến nay, số lượng chung cư mini tại Hà Nội mọc lên như nấm, tập trung nhiều nhất ở khu vực Thanh Xuân, Hà Đông và Cầu Giấy, Nam Từ Liêm. Theo thống kê của người viết (thông qua tham khảo google map, các trang mua bán giao dịch, cho thuê bất động sản), hiện nay toàn TP. Hà Nội có khoảng 150 chung cư mini. Trung bình mỗi chung cư đáp ứng nhu cầu cho khoảng hơn 100 hộ gia đình, tương đương với 45,000 dân, một con số khá khiêm tốn so với nhu cầu nhà ở thực trên địa bàn thủ đô (khoảng 157,000 hộ gia đình có nhu cầu nhà ở mới giai đoạn 2023 – 2025, theo Savills Việt Nam). Tuy nhiên, đây lại là cứu cánh cho một bộ phận dân cư để họ tiếp tục phấn đấu, hy vọng vào một cuộc sống tốt đẹp hơn ở những thành phố lớn như Hà Nội.

Thế nhưng, kể từ khi loại hình nhà ở này phát triển, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã có văn bản kiến nghị lên Bộ Xây dựng về các vấn đề bất cập của chung cư mini và cho rằng đây là một sản phẩm lỗi của một giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam. Và trên thực tế, đúng là chung cư mini có quá nhiều bất cập bao gồm việc gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật xã hội, làm tăng mật độ dân cư, không đảm bảo các quy chuẩn về an toàn phòng chống cháy nổ, thiếu tiện ích cần thiết cho cư dân, cho tới việc vi phạm giấy phép xây dựng, xây vượt tầng để rồi không thể tách được sổ hồng cho từng căn hộ để đảm bảo quyền lợi cho người sở hữu. Và mặc dù bất cập, nhưng nó vẫn tồn tại từ đó cho tới nay để rồi chúng ta có thảm họa như ngày 13/09 với hơn 100 hộ gia đình tại ngách 29/70, phố Khương Hạ, quận Thanh Xuân, Hà Nội.

Ai mới là người cần được giải cứu?

Những người đã mất, họ chẳng cần ai giải cứu họ nữa. Còn những người ở lại, sẽ có người phải chịu trách nhiệm cho những sai phạm xảy ra dẫn đến thảm họa.

Dù trước mắt hay lâu dài, vẫn còn đó một vấn đề nhức nhối hơn nhiều đó là giải quyết nhu cầu nhà ở thực cho người lao động tại các thành phố lớn, khu công nghiệp.

Trong lúc những nhà làm chính sách đang bàn bạc đề ra biện pháp giải cứu thị trường bất động sản, dự án bất động sản cao cấp của những đại gia, thì xã hội vẫn còn đó một cuộc khủng hoảng nhà ở khác đang cần được giải cứu.

LH

FILI