Tác động của việc điều chỉnh bảng giá đất mới tại TPHCM

Việc điều chỉnh bảng giá đất mới tại TPHCM là một bước đi quan trọng, phản ánh sự phát triển của thành phố và nhu cầu điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế. Dù có những thách thức trong ngắn hạn, việc công bố bảng giá đất mới mang lại nhiều lợi ích tích cực, tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, đảm bảo sự minh bạch, công bằng và hướng tới sự phát triển toàn diện của đô thị.

Sáng ngày 21/10/2024, UBND TPHCM chính thức ban hành quyết định điều chỉnh bảng giá đất năm 2020. Bảng giá điều chỉnh này sẽ được áp dụng từ 31/10/2024 đến hết ngày 31/12/2025.

Bảng giá đất mới đánh dấu một sự điều chỉnh đáng kể so với Quyết định số 02/2020. Theo đó, giá đất tại một số quận, huyện tăng mạnh, có nơi tăng bằng lần. Tại các tuyến đường trung tâm như Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi (quận 1), giá đất cao nhất đạt 687.2 triệu đồng/m², tăng hơn 4 lần so với trước đây. Đường Hàm Nghi và Hàn Thuyên cũng ghi nhận mức tăng tương tự, trong khi một số tuyến đường tại huyện Hóc Môn như đường Song Hành quốc lộ 22 tăng hơn 38 lần.

Tác động tích cực của việc công bố bảng giá đất mới

Ông Nguyễn Quang Huy – CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng Trường đại học Nguyễn Trãi cho rằng, việc công bố bảng giá đất mới không chỉ mang lại sự điều chỉnh cho thị trường bất động sản mà còn đem lại nhiều lợi ích cho xã hội.

Thứ nhất, bảng giá đất mới phản ánh đúng giá trị thực của đất đai. Bảng giá đất mới sẽ giúp các cơ quan quản lý nhà nước và thị trường bất động sản điều chỉnh lại giá trị đất đai phù hợp hơn với thực tế. Điều này giúp giảm sự chênh lệch giữa giá trị giao dịch thực tế trên thị trường và bảng giá Nhà nước, tạo nền tảng minh bạch và công bằng hơn trong việc xác định giá trị tài sản.

Thứ hai, giúp tăng nguồn thu ngân sách từ đấu giá đất. Việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ tạo ra nguồn thu lớn hơn từ các hoạt động đấu giá đất. Đây là nguồn tài chính quan trọng giúp chính quyền địa phương đầu tư vào các dự án hạ tầng, nâng cao chất lượng sống và phát triển kinh tế – xã hội, tạo nền tảng tốt hơn cho các hoạt động đầu tư và phát triển đô thị trong tương lai.

Thứ ba, khi áp dụng bảng giá đất mới sẽ khuyến khích đầu tư vào các khu vực mới. Giá đất tăng ở các khu vực trung tâm sẽ thúc đẩy nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội ở các khu vực ven thành phố hoặc các vùng mới phát triển. Điều này sẽ giúp phân bổ dân cư hợp lý hơn, giảm áp lực cho các khu vực trung tâm và thúc đẩy sự phát triển đồng đều giữa các vùng.

Ông Huy cho rằng, để tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất và hỗ trợ phát triển đô thị bền vững, cần cân đối hài hòa giữa việc phát triển các khu đất đấu giá và các dự án mới.

Tăng cường tỷ trọng quỹ đất dành cho chung cư cao tầng sẽ giúp tối ưu hóa hệ số sử dụng đất và gia tăng diện tích sàn nhà ở cho người dân. Điều này không chỉ giúp giải quyết vấn đề nhà ở trong bối cảnh dân số tăng nhanh mà còn đóng góp vào quá trình đô thị hóa theo chiều cao, giảm áp lực mở rộng đô thị theo chiều ngang.

Việc điều chỉnh bảng giá đất tạo cơ hội cho chính quyền thành phố đẩy mạnh các dự án nhà ở xã hội và nhà ở dành cho người thu nhập trung bình. Đây là hướng đi quan trọng giúp đảm bảo an sinh xã hội, đồng thời tạo ra thị trường bất động sản đa dạng, đáp ứng nhu cầu của nhiều nhóm đối tượng khác nhau.

Thách thức trong ngắn hạn

Việc tăng giá đất không chỉ mang lại những tác động tích cực mà còn tạo ra không ít khó khăn trong ngắn hạn cho các chủ đầu tư.

Giá đất tăng cao khiến chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng lên đáng kể, dẫn đến việc tăng giá thành sản phẩm bất động sản. Điều này tạo áp lực cho các chủ đầu tư trong việc cân đối chi phí đầu tư và giá bán sản phẩm trên thị trường.

Để đối phó với chi phí đầu vào tăng cao, các chủ đầu tư cần thiết kế lại sản phẩm với các giải pháp tối ưu như: Thiết kế thông minh về kết cấu, công năng; sử dụng vật liệu mới, thân thiện với môi trường; áp dụng các giải pháp công nghệ giúp rút ngắn thời gian thi công; đảm bảo sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của người dân.

Ông Huy cho rằng, các giải pháp này sẽ giúp cho sản phẩm bất động sản có giá bán hợp lý hơn, dễ tiếp cận hơn với nhu cầu thực tế của người mua nhà, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình. Điều này sẽ giúp duy trì sức mua và sự ổn định cho thị trường bất động sản, giảm nguy cơ thổi giá.

Tác động dài hạn lên thị trường bất động sản

Việc điều chỉnh bảng giá đất mới sẽ có tác động lâu dài lên thị trường bất động sản.

Đầu tiên, tăng tính hấp dẫn cho các dự án có quy hoạch tốt. Giá đất tăng sẽ làm nổi bật sự quan trọng của quy hoạch bài bản, đồng bộ. Các dự án bất động sản có vị trí thuận lợi, hạ tầng tốt và được đầu tư bài bản sẽ trở nên hấp dẫn hơn, thu hút các nhà đầu tư và người mua nhà.

Thứ hai, giúp định hướng lại chiến lược đầu tư. Các nhà đầu tư sẽ cần thay đổi chiến lược, tập trung vào các khu vực có tiềm năng phát triển hạ tầng hoặc các dự án có giá trị bền vững về dài hạn. Điều này sẽ giúp thị trường bất động sản chuyển hướng sang các hoạt động đầu tư có giá trị thực sự thay vì chỉ tập trung vào đầu cơ.

Cuối cùng, tạo điều kiện cho phát triển hạ tầng đô thị. Sự tăng trưởng nguồn thu từ đấu giá đất sẽ giúp chính quyền đầu tư phát triển hạ tầng đô thị, nâng cao chất lượng dịch vụ công cộng như giao thông, y tế, giáo dục. Điều này góp phần tạo ra môi trường sống chất lượng hơn, thu hút dân cư và doanh nghiệp đầu tư vào thành phố.

Trong bối cảnh giá đất thay đổi, ông Huy khuyến nghị các nhà đầu tư cần cẩn trọng để tránh rủi ro. Thay vì đầu tư lướt sóng, các nhà đầu tư nên chú trọng vào các dự án có quy hoạch tốt, vị trí thuận lợi và tiềm năng sinh lời bền vững, giúp giảm thiểu rủi ro khi thị trường biến động mạnh.

Việc tăng giá đất dễ dẫn đến tình trạng thổi giá bất động sản; do đó, nhà đầu tư cần thận trọng, xem xét kỹ về giá trị thực của từng khu vực, tránh bị cuốn theo đà tăng giá không bền vững.

Việc điều chỉnh giá đất cần đồng bộ với các chính sách thuế và kiểm soát đà tăng giá. Do vậy, nhà đầu tư cần cập nhật thông tin về các quy định mới, điều chỉnh thuế để có chiến lược đầu tư phù hợp, tránh rủi ro từ những thay đổi đột ngột của thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cũng nhận định, “Bảng giá đất điều chỉnh” đã được Sở Tài nguyên – Môi trường xây dựng tuân thủ nguyên tắc định giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024, thực hiện phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

“Bảng giá đất điều chỉnh” chưa tác động ngay đến thị trường bất động sản, do các dự án bất động sản, nhà ở thương mại hiện nay được định giá đất chủ yếu theo “phương pháp thặng dư”, nhưng sẽ tác động đến thị trường bất động sản ở “pha 2” khi doanh nghiệp bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội thì người dân có tâm lý muốn bán với giá cao hơn trước đây, dẫn đến áp lực “kích đẩy” làm tăng giá nhà.

Do vậy, Hiệp hội cũng đề xuất cơ quan chức năng có biện pháp kiểm soát hiệu quả hoạt động của giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” có thể lợi dụng việc Nhà nước ban hành “Bảng giá đất điều chỉnh” để đầu cơ, kích giá, “thổi” giá đất, làm nhiễu loạn thị trường nhằm mục đích trục lợi bất chính.

Tựu trung lại, việc điều chỉnh bảng giá đất mới tại TPHCM là một bước đi quan trọng, phản ánh sự phát triển của thành phố và nhu cầu điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế. Dù có những thách thức trong ngắn hạn, việc công bố bảng giá đất mới mang lại nhiều lợi ích tích cực, tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, đảm bảo sự minh bạch, công bằng và hướng tới sự phát triển toàn diện của đô thị. Nhà đầu tư cần có chiến lược dài hạn, cẩn trọng trước biến động, đồng thời tận dụng cơ hội từ những chính sách mới để góp phần vào sự phát triển chung của thị trường.

Cát Lam

FILI