Khi giá cả vượt xa giá trị, lựa chọn nào cho người mua bất động sản có nhu cầu ở thực?

Trong cuộc sống, chúng ta thường gặp phải sự mơ hồ và nhầm lẫn khi nhắc đến các khái niệm về giá cả, giá trị và giá trị hợp lý. Đặc biệt trong thị trường bất động sản, sự xuất hiện của những thông tin về giá nhà đất tăng liên tục, các phiên đấu giá đất, và sự tăng vọt trong giao dịch khiến nhiều người không khỏi băn khoăn: Tại sao giá nhà đất lại tăng mạnh đến vậy? Liệu bây giờ có phải thời điểm thích hợp để mua hay nên chờ đợi thêm? Gốc rễ của những băn khoăn này chính là việc không phân biệt được rõ ràng về giá cả, giá trị và giá trị hợp lý.

Giá cả, giá trị và giá trị hợp lý

Trong một nền kinh tế, giá cả là số tiền mà người mua sẵn sàng trả và người bán sẵn sàng chấp nhận cho một tài sản hoặc dịch vụ. Giá cả chịu tác động mạnh mẽ từ các yếu tố thị trường như cung cầu, tâm lý thị trường, và thậm chí là yếu tố đầu cơ. Ngược lại, giá trị là từ thường được dùng để phản ánh cái nội tại của tài sản, được xác định dựa trên các yếu tố cơ bản như dòng tiền, khả năng sinh lời, và các đặc điểm kinh tế dài hạn của tài sản, thường mang tính khách quan và ít biến động so với giá cả. Như đã thấy, giá trị là thứ khó nắm bắt, đo đếm, hầu như chỉ tồn tại trên lý thuyết và vì thế những chủ thể tham gia vào các giao dịch trên thị trường thường bám vào một thứ khác gọi là giá trị hợp lý, thay vì cố gắng xác định giá trị của một tài sản, người ta thiết lập ra các quy tắc để xác định giá trị hợp lý của tài sản đó.

Giá trị hợp lý là mức giá mà tài sản có thể được mua bán trên thị trường giữa các bên có hiểu biết và không bị ép buộc, phản ánh sự trung hòa giữa giá cả thị trường và giá trị nội tại của tài sản, và vì thế thường đứng ở giữa giá trị và giá cả.

Phương pháp định giá bất động sản

Luật Bất động sản mới và Nghị định 71/2024/NĐ-CP đã thiết lập các phương pháp xác định giá trị hợp lý cho bất động sản trên thị trường Việt Nam. Trong số các phương pháp được quy định, phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập là hai phương pháp tiêu biểu nhất, đại diện cho hai cách tiếp cận khác nhau, ưu tiên yếu tố thị trường hay là ưu tiên yếu tố nội tại.

Phương pháp so sánh: Dựa trên việc so sánh giá của bất động sản, cần định giá với các giao dịch tương tự đã xảy ra trên thị trường, thiên về yếu tố thị trường và phản ánh những biến động ngắn hạn, do đó, rất dễ bị tác động bởi yếu tố đầu cơ, thổi giá. Đây là phương pháp định giá bất động sản được sử dụng phổ biến nhất tại Việt Nam, đặc biệt bởi các ngân hàng thương mại, dùng để xác định giá trị tài sản bảo đảm làm căn cứ cho vay.

Theo hướng dẫn tại Nghị định 71, một trong những tham chiếu quan trọng nhất trong phương pháp so sánh đó là giá được xác định thông qua các phiên đấu giá. Trong bối cảnh thị trường bất động sản tại Việt Nam, việc lạm dụng phương pháp so sánh kết hợp với những phiên đấu giá có dấu hiệu giá trúng đấu giá cao bất thường, có thể tạo ra một vòng xoáy giá bất động sản ngày càng cao ở những khu vực có đấu giá và những khu vực lân cận. Do đó, có thể nói rằng phương pháp này rất được phe đầu cơ trên thị trường ưa chuộng.

Phương pháp thu nhập: Dựa trên dòng tiền và lợi nhuận mà bất động sản có thể tạo ra, phản ánh giá trị nội tại của tài sản. Phương pháp thu nhập phù hợp hơn cho những bất động sản tạo ra nguồn thu nhập ổn định và đáp ứng nhu cầu thực của người sử dụng, như bất động sản cho thuê. Nó cung cấp một thước đo chính xác hơn về giá trị thực tế của bất động sản trong nền kinh tế thực. Đây là phương pháp định giá bất động sản được sử dụng phổ biến ở các quốc gia phát triển có bất động sản đa phần thuộc loại bất động sản có thể tạo ra dòng tiền từ việc cho thuê và khai thác.

Một trong những cách áp dụng phổ biến nhất của phương pháp thu nhập là sử dụng công thức NOI/cap rate, trong đó (i) NOI là tổng thu nhập ròng hàng năm từ bất động sản, điển hình nhất là thu nhập từ cho thuê; (ii) cap rate là tỷ suất sinh lời dự kiến của bất động sản đó. Trong Nghị định 71 cũng đã có hướng dẫn về việc xác định tỷ suất sinh lời này dựa trên trung bình của lãi suất tiết kiệm 12 tháng của các ngân hàng thương mại Nhà nước.

Vì giá thuê được phản ánh khá thực tế và sát với nhu cầu thực trong một môi trường cạnh tranh nhiều người thuê và cũng nhiều người cho thuê, có hàng hóa thay thế tương đối hoàn hảo, vì vậy việc sử dụng phương pháp thu nhập sẽ giúp xác định giá gần sát nhất với giá trị nội tại của tài sản. Do đó, có thể nói rằng phương pháp này rất được phe có nhu cầu thực trên thị trường ưa chuộng.

Lựa chọn nào cho người mua bất động sản có nhu cầu ở thực?

Với những người mua bất động sản nhu cầu ở thực, hãy tỉnh táo suy xét về việc giá căn hộ chung cư tăng cao trong thời gian gần đây có đáng để xuống tiền, bằng cách đánh giá xem việc tăng giá có phản ánh nhu cầu thực tế hay không.

Hầu hết các nguồn tin về bất động sản trong thời gian qua đều khẳng định giá chung cư có mức tăng trung bình 10-20%/năm, cá biệt một vài phân khúc, dự án, khu vực có mức tăng lên đến 50% thậm chí 100% trong 6 tháng đầu năm 2024.

Nhưng khi tìm hiểu sâu hơn, cũng khung thời gian ấy, mặt bằng giá cho thuê chung cư chỉ tăng 3-5%/năm và mức tăng khá ổn định trong nhiều năm qua. Điều đó đặt ra câu hỏi, đâu là con số phản ánh cung cầu thực tế hơn?

Cũng cần phải nói thêm rằng, ở các nước phát triển (chẳng hạn như Mỹ) giá nhà và giá thuê nhà thường vận động cùng chiều khá chặt chẽ. Khi giá nhà tăng nhanh hơn mức tăng thu nhập của người dân, nhiều người có thể bị loại khỏi thị trường mua nhà và chuyển sang thuê nhà, từ đó đẩy giá thuê tăng. Tuy nhiên, giá thuê không thể tăng quá khả năng chi trả (tức thu nhập) của người dân. Vì vậy, có thể nói rằng, giá thuê nhà phản ánh tốt hơn cung cầu thực sự về nhà ở do nó phản ánh khả năng chi trả thực tế (cầu thực). Ngược lại, giá nhà ở có thể do yếu tố đầu cơ của một bộ phận người không có nhu cầu ở thực (cầu ảo) nhưng có năng lực tài chính vượt trội, phần lớn năng lực này thể hiện ở khả năng vay ngân hàng và thế chấp chính những tài sản đầu cơ được định giá bằng phương pháp so sánh, đây là một trong những lý do tại sao giá nhà sẽ khó giảm trong tương lai gần.

Đặt giả định những nhận định trên là hợp lý, với tỷ suất sinh lời dự kiến (cap rate) theo tham khảo trên thị trường của một số tổ chức nghiên cứu thị trường bất động sản tại Việt Nam rơi vào khoảng từ 5-8%/năm tùy loại căn hộ, chất lượng, vị trí,…, hoặc có thể tham chiếu lãi suất tiết kiệm bình quân 12 tháng của các ngân hàng thương mại rơi vào khoảng 6%/năm; với mức giá cho thuê dao động từ 10-30 triệu đồng/tháng (10 triệu đối với căn hộ 2 phòng ngủ, xa trung tâm, và 30 triệu đối với căn hộ 3 phòng ngủ và gần trung tâm), có thể cho rằng mức giá hợp lý dưới góc nhìn của người có nhu cầu ở thực sẽ dao động vào khoảng từ 2 tỷ-6 tỷ đồng/căn tùy loại căn hộ, vị trí. Nếu giá thị trường vượt xa mức này, có thể cho rằng nguồn cung đang không chạm tới nhu cầu thực, và với phân khúc khách hàng này, họ nên cân nhắc lựa chọn hợp lý hơn là thuê nhà. Còn câu trả lời cho câu hỏi làm thế nào để kéo giá nhà xuống chạm tới nhu cầu thực của đại bộ phận người dân, chúng ta hãy dành câu hỏi này cho những nhà quản lý.

LH

FILI