Bất động sản khu công nghiệp dần sôi động nhờ nguồn cung mới, giá thuê ổn định

Theo báo cáo thị trường bất động sản khu công nghiệp quý 3/2023, C&W cho biết lượng hấp thụ thuần của thị trường đã tăng đáng kể khi một khu công nghiệp mới chính thức gia nhập Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (SKER) sau gần 3 năm.

Theo Cushman & Wakefield (C&W), quý 3/2023 chứng kiến nguồn cung mới từ tỉnh Long An với khu công nghiệp Nam Tân Tập do CTCP Công nghệ Viễn Thông Sài Gòn (HOSE: SGT) phát triển, đóng góp khoảng 171 ha cho thị trường. Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt gần 82%, tương đương hấp thụ thuần 116 ha, tăng 66% so với quý trước.

Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu có tỷ lệ hấp thụ thuần cao nhất, với tỷ trọng lần lượt khoảng 59% và 28%. Diễn biến thị trường tương đối tốt nhờ sự phục hồi của lĩnh vực sản xuất công nghiệp.

Chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) của một số sản phẩm ghi nhận tín hiệu tích cực, đặc biệt là nhóm hàng điện tử, máy tính và quang học, đạt 3.2% trong quý 3/2023. Thu hút FDI đạt 20.2 tỷ USD, tăng 7.7% so với cùng kỳ. Lĩnh vực sản xuất tiếp tục dẫn đầu với 84.7% vốn cấp mới.

Giá bán sơ cấp trung bình được ghi nhận ở mức 165 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 1.0% so với quý trước và tăng 8.5% so với cùng kỳ. Một số khu công nghiệp có giá tăng từ 3 – 5% so với cùng kỳ.

Thời gian tới, với những nỗ lực không ngừng từ các chủ đầu tư và chính quyền địa phương, dự kiến có nguồn cung đất khu công nghiệp mới dồi dào gia nhập thị trường. Từ hiện tại đến năm 2026, nguồn cung tương lai khoảng 5,700 ha, chủ yếu đến từ các tỉnh lân cận TPHCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, BR-VT. Trong bối cảnh nhu cầu thuê đất cao, giá thuê đất được dự báo sẽ tiếp tục xu hướng tăng.

Khoảng 2.5 triệu m2 nhà xưởng xây sẵn sẽ được đưa vào thị trường từ cuối 2023 – 2026

Xét riêng loại hình nhà xưởng xây sẵn (RBF), một dự án mới tại tỉnh Đồng Nai được triển khai, đóng góp 32,500 m2 cho thị trường. Chỉ số sản xuất công nghiệp một số sản phẩm ghi nhận tín hiệu tích cực, đặc biệt là ngành điện tử, máy tính, quang học với IIP tăng 3.2% trong quý 3/2023. Thu hút FDI đạt 20.2 tỷ USD, tăng 7.7% so với cùng kỳ, trong đó lthu hút vốn FDI đạt 10.23 tỷ USD. Lĩnh vực sản xuất tiếp tục dẫn đầu với 84.7% vốn đăng ký cấp mới. TPHCM và Đồng Nai dẫn đầu các tỉnh phía Nam về thu hút FDI, đứng thứ 5 và thứ 7 cả nước.

Cùng với sự phục hồi của ngành công nghiệp, hoạt động cho thuê trở nên sôi động hơn, với tỷ lệ lấp đầy tăng 2.2 điểm % theo quý, tương đương với 143,000 m2 nhà xưởng xây sẵn được hấp thụ. Mức hấp thụ này gấp 2.4 lần so với quý 2/2023. Đồng Nai dẫn đầu về nhu cầu thuê với gần 60% tổng lượng hấp thụ. Nhu cầu thuê nhà xưởng xây sẵn ở miền Nam đa dạng, đến từ nhiều ngành khác nhau như dệt may, hóa chất, điện tử.

Giá thuê trung bình duy trì ổn định theo quý và theo năm, đạt 4.7 USD/m2/tháng. Phần lớn dự án giữ nguyên giá thuê trong bối cảnh nguồn cung cạnh tranh. Các vị trí cho thuê có nhu cầu cao như Đồng Nai và BR-VT có mức tăng trưởng cao nhất theo năm, trong khoảng 2.4 – 2.5%.

C&W dự báo thị trường sẽ tiếp tục sôi động với khoảng 2.5 triệu m2 nhà xưởng xây sẵn sẽ được đưa vào thị trường trong khoảng cuối năm 2023 đến năm 2026, thông qua sự tham gia của cả các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Tỷ lệ hấp thụ nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong các quý tiếp theo hưởng lợi từ việc dịch chuyển cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam.

Một nhà xưởng xây sẵn tại KCN Phước Đông. Ảnh: Thượng Ngọc

Nhà kho xây sẵn được hưởng lợi từ nhu cầu ngày càng tăng của tiêu dùng nội địa

Mặt khác, loại hình nhà kho xây sẵn (RBW) cũng ghi nhận hai dự án mới tại Đồng Nai và Bình Dương gia nhập thị trường trong quý 3, với quy mô khoảng 110,000 m2. Lượng vận tải hàng hóa đạt 1.68 tỷ tấn, tăng 14.6% so với cùng kỳ và luân chuyển hàng hóa đạt 226.4 tỷ tấn/km, tăng 12.5%. Những yếu tố vĩ mô này cho thấy ngành vận tải có mức tăng trưởng tích cực nhờ nhu cầu ngày càng tăng từ lĩnh vực sản xuất và tiêu dùng nội địa.

Cùng với sự tăng trưởng của ngành vận tải, hoạt động cho thuê nhà kho xây sẵn cũng chứng kiến lượng hấp thụ thuần tăng đáng kể, gấp 6.7 lần so với quý trước. Tỉnh Đồng Nai đứng đầu về nhu cầu cho thuê kho với 67% tổng lượng hấp thụ thuần nhờ việc mở rộng hoạt động của nhóm ngành 3PL tại địa bàn tỉnh.

3PL được hiểu là một đơn vị cung cấp dịch vụ Logistics (thường là một doanh nghiệp Logistics Service Provider – LSP) được thuê với vai trò tiếp quản các hoạt động liên quan đến chiến thuật và vận hành về một mảng nhất định trong Chuỗi cung ứng của doanh nghiệp. Thuê ngoài 3PL có thể giúp doanh nghiệp tận dụng nguồn lực tập trung vào việc phát triển các bộ phận khác, đáp ứng nhu cầu thị trường. Các dịch vụ 3PL rất đa dạng, bao gồm: vận chuyển, lưu kho, soạn hàng và đóng gói, dự báo hàng tồn kho, thực hiện đơn hàng, đóng gói và giao nhận hàng hóa,…

Giá thuê trung bình của nhà kho xây sẵn ổn định theo quý nhưng tăng 2.2% theo năm, đạt 4.4 USD/m2/tháng. Tương tự như thị trường nhà xưởng xây sẵn, các chủ đầu tư nhà kho xây sẵn vẫn giữ giá thuê ổn định để thu hút khách thuê trong bối cảnh thị trường cạnh tranh.

C&W đánh giá sau một thời gian nguồn cung mới dồi dào vào thị trường, nguồn cung RBW trong tương lai sẽ chậm lại với chỉ khoảng 1.7 triệu m2 trong giai đoạn quý 4/2023 – 2026. Tuy nhiên, nhu cầu thuê kho sẽ tiếp tục được duy trì bởi tiêu dùng trong nước, nền kinh tế định hướng xuất khẩu của Việt Nam, và sự tăng trưởng của thị trường logistics và thương mại điện tử.

Hà Lễ

FILI